Договор мены между близкими. Дарение и мена

Как бы там ни было, а долевая собственность может выручить гражданина в тех случаях, когда на полноценную правовую сделку у него нет достаточных средств или необходимых намерений.

При этом каждому гражданину, претендующему на данный вид права, становится понятно, что эта процедура требует более тщательного подхода, чем в случае обычных имущественных сделок. Тем не менее, владение долей позволяет участвовать во всех имущественных сделках без исключения, в том числе – обменивать её.

Законодательная база, регламентирующая мену долей

Договор мены долевой собственности может в достаточно свободной форме, но иметь основные параметры, предусмотренные законом для подобного рода документов.

Основным является положение гл. 31 ГК РФ. Оно формулирует основные условия сделки.

Кроме этого, участники мены должны быть ознакомлены со статьями:

1. Гражданского кодекса: ст.163, ст. 168, ст. 169, ст. 209 и ст. 567.

   ГК РФ Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

   1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
   2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
   1) в случаях, указанных в «законе»;
   2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
   3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   

   ГК РФ Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

   1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

   ГК РФ Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности

   Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

   ГК РФ Статья 567. Договор мены

   1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
   2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

ГК РФ Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

2. Жилищного кодекса: ст.17, ст. 18, ст. 30 и 37, 38, 39.

   ЖК РФ, Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

   Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

   ЖК РФ, Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

   1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
   2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

3. Статьи и 35 СК РФ.

о том, что сказано в законодательстве о договорах мены и не приватизированной недвижимости, читайте .

Договор мены доли квартиры на квартиру или мена квартиры на долю в квартире включает в себя факт произведения сделки, при этом ориентируясь на специфические аспекты процедуры. Обменивающимся надлежит заведомо утвердить те условия, на которых осуществится сделка, а также – посредством которых будет произведено отчуждение и принятие принадлежащего имущества каждой из сторон.

Основными фрагментами договорных условий становятся те, что определяют сам процесс мены или процедуру, ставшую единственным правовым основанием признания владения иной долей, переданной владельцу взамен отчуждённой.

Поэтому любой контрактный документ должен составляться лаконично и юридически корректно. Ниже вы можете увидеть договор мены долей недвижимости, образец.

Здесь должны быть выражены подводные течения, мотивирующие на осуществление мены. Скорее всего, граждане не вступят в сделку без особых причин. В их числе может быть:

• смена района;
• расширение;
• получение доплаты.

Эти моменты обязательно отражаются при составлении договора, во избежание споров в результате его аннулирования.

Условия аннулирования и непризнания договора также должны быть тщательно прописаны, так как при несоблюдении обозначенных условий одной стороной, другая имеет правомочность резолютивного принуждения к соблюдению. Иначе, его придётся расторгнуть.

Этот тип контрактных отношений характерен тем, что в данном аспекте невозможно передать конкретную пространственную характеристику реального объекта, то есть место или часть площади в одной из комнат, где субъект смог бы законно находиться.

Данный вид права в определённой степени виртуален, он предусматривает пользование объектом на удостоверенных в контракте, а впоследствии – в акте, правах.

Рассмотрим на приблизительном примере, каким образом документ возможно составить.

ДОГОВОР МЕНЫ

Составлен 31.08.10 г.

Мы, Боев Виктор Михайлович, именуемый в дальнейшем «Сторона 1», паспорт (указать данные) с одной стороны,

И Мирошниченко Игорь Васильевич, именуемый в дальнейшем «Сторона 2», паспорт (указать данные) с другой стороны, составили настоящий договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Каждая из Сторон обязуется передать свою долю в праве собственности на квартиры, в обмен на другую. На определяемых ниже условиях.

1.2. Сторона 1 передает Стороне 2, 1/6 долю в праве общей долевой собственности на кв. N 60, расположенную в доме, по адресу: ул. Советская 72. В обмен на принадлежащую Стороне 2 на праве долевой собственности 1/2 долю в кв. N 8 в доме, расположенном по адресу: пер. Цуркова 220.

1.3. 1/6 доля в праве общей долевой собственности на кв. N 60 в доме, расположенном по адресу: ул. Советская 2, принадлежит Стороне 1 на основании договора купли-продажи (указать).

Право собственности Стороны 1 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру было зарегистрировано в Свердловском областном ГКН.

Квартира находится на 3 этаже жилого кирпичного дома, состоит из 2 комнат, имеет общую площадь 83,7 кв. м, жилую площадь 46,6 кв. м, подсобную площадь 9 кв. м. Кадастровый номер (указать), что подтверждается кадастровым паспортом № (указать).

Инвентаризационная оценка 1/6 доли указанной квартиры составляет 240 000 руб. (двести сорок тысяч).

1.4. 1/2 доля в праве общей долевой собственности на кв. N 8 в доме, расположенном по адресу: пер. Цуркова220, принадлежит Стороне 2 на основании права наследования (указать). Право собственности Стороны 2 на 1/2 долю в праве долевой собственности на квартиру зарегистрировано в Свердловском областном ГКН.
Квартира расположена на 2 этаже жилого кирпичного дома, состоит из 1 комнаты, имеет общую площадь 24 кв. м., жилую площадь 12,2 кв. м, без балкона и подсобной площади. Кадастровый N (указать) что подтверждается кадастровым паспортом № (указать).

Инвентаризационная оценка 1/2 доли квартиры составляет 442 000 руб. (четыреста сорок две тысячи).

1.5. Стороны гарантируют, что являются собственниками передаваемого имущества, которое не находится под арестом, в залоге, не обременено другими основаниями.
2. ПОРЯДОК ОБМЕНА

2.1. Обмен осуществляется одновременно.

1.09.2013 г. по адресу: ул. Советская д.2, Сторона 1 передает имущество Стороне2.

1.09.2013 г. по адресу: пер. Цуркова 220, Сторона 2 передает имущество Стороне 1.

2.2. Право собственности на доли в имущественном праве, переходит к Сторонам одновременно, по исполнении обязательств передачи прав каждой из Сторон.
2.3. Имущество, подлежащее обмену, имеет различную стоимость.

Разница в цене обмениваемого имущества составляет 242 000 руб. (двести сорок две тысячи). Эта сумма причитается к выплате Стороной 1 в пользу Стороны 2.

2.4. Выплата должна осуществиться 2.09.2013 г. в результате перехода прав на долю в недвижимом имуществе актом передачи.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. При нарушении сроков выплаты разницы, Сторона 2 имеет право затребовать со Стороны 1 выплаты пени, в размере 300 рублей за каждый просроченный день.

3.2. Нарушение оговоренной процедуры или договорных сроков для перехода имущественных прав, влечёт для недобросовестной Стороны последствия и возможность затребовать от неё выплаты пени в размере 500 рублей за каждый просроченный день.
3.3. За неисполнение обязательств, каждая из Сторон несёт ответственность на основании положений Гражданского и жилищного кодексов РФ.
4. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

4.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное (частичное) не исполнение взятых на себя обязательств, при возникновении форс-мажорных: чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (перечислить).

4.2. При их наступлении Стороны обязаны в срок 5 дней предоставить уведомление.

4.4. Если они продолжат действовать более 1 календарного месяца, Стороны вправе расторгнуть Договор.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

5.2. Переход права собственности на указанные доли в праве собственности на квартиры подлежит государственной регистрации в учётных кадастровых записях Свердловского областного ГКН.

По завершении оформления договорных положений, тексты всех экземпляров нужно оформить подписью субъектов мены и приложить требуемые право. Договор без регистрации недействителен. Соответственно, сделка должна быть внесена в учётные записи.

Дополнительные документы и приложения

При составлении договора потребуется представить паспорт, а также:

1. Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы.
2. Документы на технические и инвентаризационные сведения.
3. Разрешения всех совладельцев на долю в праве от каждой стороны.
4. Разрешение от супруга, при его отсутствии представить заявление об отсутствии такового.
5. Акт приема передачи по договору мены долей.

Кроме этого необходимо составить акты отчуждения права и его принятия другой стороной.

Это очень важно в том плане, что в некоторых случаях информация, полученная при презентации доли в праве, разительно отличается от реального положения дел. На основании такого акта можно будет затребовать от совладельцев соблюдения беспрепятственного соблюдения права пользования. В обратном случае договор может быть аннулирован.

Сдача документов

После благополучно произведённой имущественной сделки, сторонам будет необходимо:

1. Снять по 2 экземпляра копий с документов.
2. Приложить к подлинникам и копиям документов 4 экз. договора, 2 из которых останутся в ГКН, а по одному вернут каждому из владельцев.
3. Оплатить госпошлину и приложить квитанции.
4. Сдать обозначенное для внесения в записи кадастрового учёта, написав заявление.

Документы будут приняты под расписку, а в срок после 21 рабочего дня при предъявлении расписки и паспорта – получены новые.

Несовершеннолетний правообладатель

Родители часто приобретают долю в праве своим детям и оформляют договор мены долей квартиры с несовершеннолетним.

Если они ещё не достигли 18 лет – это не препятствие для сделки. Для оформления доли такому правообладателю необходим представитель.

Обычно в этой роли выступают родители, которые действуют в интересах ребёнка и имеют право подписи вместо него.

В некоторых случаях, по достижении 14 лет, с разрешения родителей и под их контролем, правообладатель способен собственноручно ставить подпись в документах, подтверждающих имущественные права.

Заключение

Мена доли квартиры несколько более хлопотное дело, чем обмен полноценной жилой площади. Тем не менее, если учитывать все правила и алгоритм составления договора мены – процедура пройдёт также гладко.

Самое главное – не забыть получить согласие от других владельцев собственности. А также – от супруга.

Если вас интересует чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте эту .

Если это правило проигнорировать, вопрос может перейти в судебное разбирательство, а сделка признана ничтожной. Для несовершеннолетнего собственника нет никаких препятствий, если только вопрос об оформлении собственности курируется родителями или иными законными представителями.

Многие россияне часто сталкиваются с необходимостью передачи недвижимости внутри семьи. Например, с обменом квартир между родственниками, когда родители переезжают на небольшую квартиру детей, передавая им же свою объемную жилплощадь для воспитания внуков или в иных похожих ситуациях. Узнайте, как законодательство регулирует и как правильно обменяться квартирами между родственниками.

Правовое регулирование обмена недвижимостью

Вопросы правового регулирования сделок, связанных с обменом имущества, в том числе и квартир, рассматриваются положениями ст. 567-571 ГК РФ. При этом договор мены в большинстве случаев является тождественным по основным положениям договору купли-продажи. Только в отличие от договора купли-продажи, в случае с меной, обе стороны договора фактически выступают и в качестве покупателя, и в качестве продавца.

При этом ранее возможность обмена квартир была фактически единственным способом смены жилищных условий – продажа и покупка жилищных фондов в советские времена была либо невозможна, либо крайне затруднена. Однако даже сейчас у обмена квартир есть ряд преимуществ в сравнении с куплей-продажей недвижимости. В частности, таковой вопрос касается не в последнюю очередь налогообложения.

Так, в случае с дарением жилья, если таковой договор заключается между родственниками, то налог на получаемую квартиру или иную недвижимость не уплачивается. Поэтому многие россияне сейчас считают, что наиболее оптимальным решением при обмене квартир будет заключение сделки с родственниками. Но на практике использование такового способа будет актуально лишь в ряде ситуаций.

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами. Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей. Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.

Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат. Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.

Обратите внимание

Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.

Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.

Важный факт

При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.

Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Для того, чтобы оформить договор обмена квартирами, заключается полноценный договор мены. При этом таковой договор предусматривает оформление сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимость. Таким образом, вне зависимости от того, что обмен квартир происходит между родственниками, требуется обязательное нотариальное заверение таковой сделки. Кроме этого, следует также реализовать все необходимые регистрационные процедуры – право собственности на недвижимость по договору мены лицо получает исключительно после его регистрации в соответствующих органах.

В целом, для обмена квартиры между родственниками потребуется следующий пакет документов, аналогичный тем, что были бы необходимы при обмене между абсолютно чужими друг другу лицами:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на жилье. Таковыми может являться договор , купли-продажи или мены, документы о приватизации.
2. Свидетельство про из Росреестра.
3. Паспорта участников обмена.
4. Справки по форме 9 о регистрации на жилплощадях жильцов.
5. паспорт жилого объекта.
6. а, если таковые имели место быть.

Важный факт

В случае, если проводится обмен квартир, являвшихся совместно нажитым имуществом, то необходимо также согласие второго супруга. В том числе таковое согласие следует получать даже после развода – как минимум в течение трех лет.

Договор обмена недвижимости между родственниками заверяется и подписывается у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Росреестре. После этого происходит фактический обмен собственностью.

Есть также ряд нюансов, связанных с договором обмена. Так, в тексте договора рекомендуется указывать реальную оценочную стоимость жилья. Как минимум это необходимо для значимости сделки. Ведь при указании заниженной или завышенной стоимости, таковой договор мены недвижимости, вне зависимости от того, облагался он налогами или нет, может быть признан впоследствии недействительным в судебном порядке как фиктивный. Более того, заключение фиктивных договоров может содержать в себе признаки административного правонарушения или же даже уголовно наказуемого деяния.

Дополнительно следует сказать о том, что некоторые муниципалитеты предполагают возможность обмена не только приватизированных квартир, но и недвижимости, которая находится во владении по договорам социального найма. В таком случае обмен должен производиться в рамках одного муниципалитета и жилья одной категории по регламенту, установленному местной администрацией. Впоследствии на основании такового обмена каждая сторона может приватизировать уже новое жилье.

Договор мены

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки , которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках , определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей . Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок , комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации .

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения .

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения , погасить действующие задолженности .
3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ .
4. Заключить договор мены квартир , содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
7. Оформить новый паспорт БТИ .
8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней . Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками , в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
2. Паспорта сторон.
3. Заключенный договор , в котором определен объект сделки и стороны.
4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при или .
5. , ранее полученный в БТИ .
6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

1. Заключить договор об обмене.
2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации . Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма . Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: . Вторая квартира передается при помощи или . Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ : Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

• Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
• Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30% , поскольку не является налоговым резидентом ().

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей .